Las dos vías estrella para solucionar nuestra necesidad de vivienda son las que todos conocemos: alquiler o compra. Sin embargo, las condiciones del mercado y la realidad económica han abierto una tercera vía cada vez más utilizada: el alquiler con opción a compra. Se trata de una fórmula intermedia que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra, evitando el desembolso inicial de una gran suma de dinero.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra consiste en un contrato doble o mixto que se compone de dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa. El inquilino puede vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado que fijan las partes y, una vez cumplido ese plazo, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler que ya hayan sido pagadas hasta ese momento.
Otra característica es el desembolso inicial por parte del inquilino de una prima por la opción de compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza pero, a la vez, inferior a la suma de una entrada para la compraventa de vivienda. Eso sí, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perderá la totalidad de esta. En cuanto a la cuota de alquiler, ésta no tiene por qué ser mayor de lo habitual.
Por otro lado, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra, aunque el propietario suele hacerlo para asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda.
Este tipo de acuerdo beneficia a ambas partes: de un lado, el arrendatario puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; de otro, el arrendador mantiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro mientras el inquilino no compre.
¿Qué dice el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo ha definido esta fórmula como “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”. Por tanto, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar por un crédito. También es más que conveniente asegurarse, antes de firmar el contrato, de que el inmueble está libre de cargas.
También es importante entender que el alquiler con opción a compra es un contrato atípico que no está regulado expresamente en el Código Civil -aunque sí aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por este motivo, todas las condiciones del contrato deben quedar muy claras para evitar cualquier vacío.
La jurisprudencia también ha perfilado ciertos aspectos de este tipo de contacto. Según el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio.
Además, se ha apuntado que el inquilino tiene derecho a prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler llegado el momento de la compra, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes. Por otro lado, el precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC, si el dueño así lo exige.
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