Comprar vivienda en España vuelve a ser un buen negocio, como demuestran las estadísticas, aunque a la hora de firmar un contrato con tu entidad bancaria es conveniente tener en cuenta que los jueces –tanto españoles como europeos- han puesto coto en lo últimos años a ciertas prácticas abusivas por parte de la banca. Existen ciertas cláusulas consideradas abusivas (a veces por su propio contenido, a veces por no haber informado al cliente sobre su existencia) claramente identificadas que conviene conocer y evitar antes de firmar. Lo más recomendable, en cualquier caso, es asesorarse por un abogado para evitar posibles problemas posteriores. Más vale prevenir que curar.
La realidad es que son miles las demandas que se han interpuesto contra las distintas entidades españolas, primero tímidamente y ahora en masa, después de destaparse varios casos de inclusión de cláusulas abusivas en diversos tipos de contratos bancarios, especialmente hipotecas. Es el fruto, en la mayoría de los casos, de una falta de información suficiente al cliente en el momento de la firma.
Principales cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios
1. Cláusulas suelo
Se trata del caso más extendido. La cláusula suelo-techo consiste en fijar un interés mínimo y máximo a pagar por los clientes en sus hipotecas. De un lado, se garantiza que el cliente no pagará más de cierta cantidad a pesar del alza del índice de referencia utilizado, pero también que la banca no perderá dinero si la caída de ese índice hace que nuestra cuota hipotecaria se reduzca más allá del suelo fijado. Muchas veces existe una gran desproporción entre suelo y techo. Y ello no es casual, ya que la banca suele jugar con ventaja, al conocer el escenario previsible que vivirá el índice de referencia en el futuro. El resultado es que miles de hipotecados no han podido beneficiarse de las fuertes bajadas del euríbor en los últimos años.
En 2013, el Tribunal Supremo español determinó que estas cláusulas son abusivas en aquellos casos en los que hubiera habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras y el cliente no hubiera sido informado apropiadamente de las consecuencias de su aplicación. Es importante conocer su existencia y, en caso de que sea posible, moderar la posible desproporción entre suelo y techo, ya que ésta, por sí misma, no es ilegal.
2. Cláusula de gastos de formalización de hipoteca
Cuando hablamos de gastos de emisión, constitución o formalización de la hipoteca nos referimos al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, los gastos de notaría y de registro. Unos gastos que, en la mayor parte de los casos, las entidades hacen recaer en el consumidor en su totalidad. La Justicia ha determinado hace poco que esta práctica resulta injusta y que los gastos deben repartirse entre ambas partes, sobre todo porque, gracias a estas formalizaciones legales, el banco se hace con una garantía real y preferente que, en caso de impago, le permite promover la venta de la vivienda para satisfacer la deuda pendiente. Se podría decir -y así lo dicen los tribunales- que la banca es la gran beneficiada con este trámite
Según el Tribunal Supremo, son nulas las cláusulas que hablen de atribuir “de forma exclusiva” a la parte prestataria (es decir, el cliente) “todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución” del contrato.
3. Intereses de demora
Otra cláusula muy habitual es la referente a los intereses de demora. Éstos son perfectamente legales, pero siempre y cuando entren en cierto margen. Al inicio de la crisis, con la llegada de las ejecuciones hipotecarias y el comienzo de la aplicación de estas cláusulas, hubo muchas quejas por su elevadísima cuantía (entre un 20 y un 30 por ciento). Ello llevó al legislador a limitarlos, a través de una reforma de 2013. En ella se fijó el tope en tres veces el tipo del interés legal del dinero. La medida no tuvo carácter retroactivo, sino que se comenzó a aplicar a los intereses de demora devengados tras la entrada en vigor de la ley. Cualquier cláusula que suponga superar dicha cuantía será, por tanto, contraria a la ley.
4. Vencimiento anticipado del préstamo
Otra cláusula muy común es la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo, que permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en ciertas circunstancias. La más habitual es el impago de alguna de las cuotas de la hipoteca. Sin embargo, en mayo de 2013 entró en vigor una reforma legislativa que impidió que el banco ejecutara esta cláusula con tan solo una mensualidad impagada, poniendo el mínimo en tres mensualidades. Solo entonces se podría iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. La proporcionalidad de la medida (atendiendo a la suma ya pagada por el cliente y el importe de lo debido) también es un criterio muy a tener en cuenta por parte de los jueces.
5. Cesión del crédito
Los tribunales y juzgados españoles también ha anulado varias cláusulas de cesión de crédito, por las que la banca se reserva el derecho de “ceder parcial o totalmente” el crédito a terceros “sin necesidad de dar conocimiento de ello a la parte prestataria”. Este tipo de cláusula suele hacer referencia además a una renuncia expresa al derecho del firmante a ser notificado del traspaso de su deuda. Preceptos de este tipo se han anulado en diversas ocasiones, en la línea del criterio mantenido por los jueces de que no es posible que la entidad inicie una ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero. Se trata de un caso de falta de legitimidad para interponer la demanda: el banco que venda su deuda aun tercero, sencillamente deja de ser titular de ésta, por lo que será la nueva titular la que, en su caso, pueda reclamar en caso de impago.
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