Acheter un logement en Espagne semble être une bonne affaire, comme le montrent les statistiques (http://www.bresserslaw.com/abogados-espana/blog/2016/10/25/buen-momento-invertir-en-vivienda-en-espana/), bien qu’au moment de signer le contrat avec l’établissement bancaire, il est important de prendre en compte que les juges –aussi bien espagnols qu’européens- ont mis un terme, ces dernières années, à certaines pratiques abusives de la part des banques. Il existe certaines clauses considérées abusives (parfois en raison de leur contenu, ou pour ne pas avoir informé le client de leur existence) clairement identifiées, qui sont à connaitre à éviter avant de signer. Il est préférable, dans tous les cas, de demander conseil à un avocat pour éviter de rencontrer, par la suite, des soucis. Mieux vaut prévenir que guérir.
Dans la réalité, des milliers de requêtes ont été déposées contre les établissements de crédit espagnols, au début timidement puis massivement après avoir découvert plusieurs cas d’insertion de clauses abusives dans divers types de contrats bancaires, en particulier les prêts hypothécaires. C’est le fruit, dans la majeure partie des cas, d’un manque d’information envers le client au moment de la signature.
1. La clause de taux d’intérêt révisable sécurisé
Il s’agit du cas le plus répandu. Cette clause consiste à fixer un intérêt minimal et maximal à payer par les clients dans leur prêt hypothécaire. D’un coté, il est garanti que le client ne payera pas plus qu’une certaine quantité malgré la hausse de l’indice de référence utilisé, mais aussi que la banque ne perdra pas d’argent si la chute de cet indice entraîne la chute de la côte hypothécaire au-delà du seuil fixé. Il existe souvent une grande disproportion entre le seuil et le plafond. Et ceci n’est pas dû au hasard puisque les banques sont avantagées par la connaissance des mouvements prévisibles de l’indice de référence. Il en résulte que de nombreuses hypothèques n’ont pas pu bénéficier des fortes baisses du taux Euribor durant ces dernières années.
En 2013, la Cour Suprême espagnole a déterminé ces clauses abusives dans les cas où il y aurait eu un manque d’information de la part des établissements bancaires et également, dans les cas où le client n’aurait pas été informé convenablement des conséquences de leur application. Il est donc important d’en connaître l’existence et, dans la mesure du possible, de limiter la disproportion entre le seuil et le plafond car ce type de clause n’est pas, en lui-même, illégal.
2. La clause des frais de gestion hypothécaires
La notion de frais d’émission, de constitution et de formalisation d’hypothèque fait référence au paiement de l’Impôt sur les Actes Juridiques Documentés, des frais de notaire et de registre. Dans la plupart des cas, les établissements bancaires font supporter la totalité de ces frais aux consommateurs. La Justice a déterminé, il y a peu, que cette pratique était injuste et que les frais devaient être répartis entre les deux parties, notamment parce que, grâce à ces formalisations légales, la banque jouit d’une garantie réelle et préférentielle lui permettant, en cas d’impayés, de promouvoir la vente du logement pour s’acquitter de la dette restante. Il est possible de penser –et les tribunaux le disent bien- que la banque est la grande bénéficiaire de cette démarche.
Selon la Cour Suprême d’Espagne, sont nulles les clauses parlant d’attribuer “de forme exclusive” à l’emprunteur (c’est-à-dire le client) « toutes les taxes, les commissions et les tous les coûts occasionnés pour la préparation, l’officialisation, la régularisation, le traitement des actes, la modification –y compris la scission, la séparation ou tout autre changement qui suppose l’altération de la garantie- et l’exécution » du contrat.
3. Les intérêts de retard
Une autre clause très habituelle est celle relative aux intérêts de retard. Ceux-ci sont parfaitement légaux tant qu’ils restent compris dans une certaine mesure. Les plaintes dues à leur montant élevé (entre 20 et 30%) se sont multipliées au début de la crise, notamment avec l’arrivée des exécutions hypothécaires et leur mise en application. Cela a amené le législateur à les limiter, par le biais d’une réforme datant de 2013. À travers celle-ci, se fixe le plafond à trois fois le taux d’intérêt légal du prêt. La mesure n’a pas eu d’effet rétroactif, mais a commencé à s’appliquer aux intérêts de retard cumulés après l’entrée en vigueur de ladite loi. Toute clause supposant le dépassement dudit montant sera, par conséquent, contraire à la loi.
4. La déchéance du terme du crédit
Une autre clause très commune est celle de la déchéance du terme du crédit, qui permet à l’établissement bancaire de déclarer échu le terme du crédit et réclamer, de façon anticipée à l’emprunteur, la somme totale de la dette, sous certaines conditions, la plus courante étant l’impayé de quelques mensualités de l’hypothèque. Cependant, en mai 2013 est entrée en vigueur une reforme législative interdisant que aux banques l’exécution de cette clause en raison d’une seule mensualité impayée et en imposant un minimum de trois mensualités impayées. C’est seulement dans cette seconde hypothèse qu’il sera possible d’entamer la procédure de saisie hypothécaire. La proportionnalité de la mesure (compte tenu de la somme déjà payée par le client et le montant dû) est aussi un critère à prendre en compte par les juges.
5. Cession du crédit
Les tribunaux espagnols ont annulé de nombreuses clauses de cession de crédit, en vertu desquelles les banques se réservaient le droit de « céder partiellement ou totalement » le crédit à un tiers « sans nécessité d’en informer l’emprunteur ». De plus, ce type de clause fait souvent référence à une renonciation expresse du droit du signataire à être notifié du transfert de sa dette. Des normes de ce type ont été annulées dans diverses occasions, dans la lignée du critère maintenu par les juges selon lequel il est impossible pour l’établissement bancaire d’exécuter la saisie hypothécaire s’il a procédé à la vente de la dette à un tiers. Il s’agit d’un cas de manque de légitimité pour déposer la requête : la banque qui vend sa dette à un tiers, cesse par conséquent d’en être la titulaire et, le cas échéant, le nouveau titulaire pourra en réclamer le paiement.
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