Lanzarse a comprar vivienda en España es siempre una aventura legal, pero más aun en el caso de ser extranjero. El desconocimiento de las leyes españolas y los distintos usos en materia de Derecho Inmobiliario hacen que sea más que recomendable ponerse en manos de un equipo de abogados inmobiliarios.
Lanzarse a comprar vivienda en España es siempre una aventura legal, pero más aun en el caso de ser extranjero. El desconocimiento de las leyes españolas y los distintos usos en materia de Derecho Inmobiliario hacen que sea más que recomendable ponerse en manos de un equipo de abogados inmobiliarios. Un abogado experto en este área podrá asesorarte, por ejemplo, a la hora de analizar los documentos sobre el inmueble en venta que todo comprador debe estudiar antes de firmar ningún contrato. En este post te explicamos cuáles son y por qué son tan importantes.
Lo primero es distinguir entre si el inmueble o vivienda es nuevo, de segunda mano, o si está en construcción, ya que en cada caso nos enfrentaremos a diferentes tipos de documentación.
Documentos necesarios para comprobar la legalidad de un piso de segunda mano
En caso de que vayas a comprar un inmueble de segunda mano, usado o reformado, es aconsejable contar con los siguientes documentos:
- Título o Escritura de propiedad
Se trata del documento que acredita la propiedad de un bien inmueble, como puede ser una vivienda o un local comercial. Este documento ampara los derechos de propiedad que la ley concede al dueño legal. El propietario tiene, entre otras cosas, derecho a vender, alquilar o prestar su vivienda, según recoge la ley española.
- Certificado de dominio y cargas
Este documento tiene carácter de oficial y se suscribe por el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se encuentre inscrito el inmueble. En él se certifica, para una fecha concreta, dos aspectos: el estado de dominio (es decir, quién es el propietario del inmueble y si lo es en forma total, ya que puede haber otorgado el inmueble en usufructo, por ejemplo) y las cargas registrales de la finca (si hay alguna hipoteca, embargo o cualquier otra medida que afecte el inmueble). Esta certificación sirve de prueba frente a terceros en caso de conflicto, lo que la diferencia de la nota simple, que no da fe pública y resulta meramente informativa. Si vas a tramitar una hipoteca, es conveniente solicitar la certificación de dominio y cargas.
- Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad de una vivienda es un documento que acredita que ésta cumple los requisitos mínimos para que un espacio pueda ser habitado por personas a nivel de salubridad, higiene y solidez. Su duración es de 15 años, y certifica, por ejemplo, que se cumplen los requisitos mínimos de superficie útil y equipamiento: inodoro, cocina, agua caliente, etc. No se trata de requisitos muy exigentes, por lo que no es un documento difícil de obtener, pero conviene tener claro que no habrá sorpresas en este sentido.
- Calificación urbanística
Es recomendable informarse sobre la calificación urbanística de un inmueble cuando se adquiere una casa cerca de la costa o en zonas sin urbanizar, con el fin de asegurarse de que la construcción es legal. Se trata de conocer la asignación de usos y niveles de intensidad del suelo, así como características formales y volumétricas de la edificación. Esta asignación se hace por medio de la delimitación de las áreas de suelo que pertenecen a cada uso.
- Otros documentos
También pueden solicitarse los boletines de alta en la red de servicios, las garantías de la vivienda, los datos registrales del piso o la escritura de compraventa, y el recibo que confirme el pago del último IBI. En el caso de pisos, existe el llamado libro del edificio, que recoge los datos de identificación y construcción del inmueble, las tareas de mantenimiento a las que se ha sometido y, en caso de que se hayan producido, las reformas realizadas.
Documentos necesarios para comprobar la legalidad de un piso de nueva construcción
En el caso de la compra de un piso de nueva construcción, la situación cambia y, con ella, los documentos que debes exigir para estar seguro de la legalidad de tu compra:
- Certificado de final de obra
Este documento es emitido por el técnico o promotor y declara la conformidad con la ejecución de los trabajos de construcción.
- Cédula de habitabilidad
Emitida por un arquitecto o aparejador, que, como ya adelantamos, garantiza que la vivienda ha superado los controles de calidad obligatorios. Sin ella no podrás dar de alta servicios como la luz, el agua o el gas.
- Licencia de primera ocupación
Mediante este documento, los técnicos municipales controlan que la obra está completamente ejecutada y que se ajusta al proyecto al que se le concedió la licencia. Las empresas de suministros de servicios de electricidad, agua, teléfono, etc. no pueden prestar servicio en inmuebles que no cuenten con esta licencia, y lo normal es que no se pueda escriturar ni vender inmuebles que no la posean.
- Seguro decenal
Resulta relativamente habitual que en los primeros años de uso de un inmueble de obra nueva aparezcan defectos o incluso ruinas. Por ello existe una póliza de seguro decenal que constituye un seguro obligatorioque deben contratar las empresas constructoras y/o promotoras para asegurar esos posibles desperfectos durante 10 años.
Además, puede ser aconsejable solicitar la licencia de obras para ver que el piso cumple las condiciones recogidas en ella.
Documentos necesarios para comprobar la legalidad de un piso sobre plano
Estos son los documentos que necesitas para adquirir con tranquilidad un inmueble sobre plano, es decir, basado en las definiciones gráficas (planos) y/o memoria de calidades, y sin que dicho producto se haya construido aún:
- Licencia de obras y titularidad del terreno
Es importante que tu abogado inmobiliario se informe sobre el vendedor. Averigua si la promotora es titular del solar, por ejemplo. Para ello basta con pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad. También puedes informarte en tu Ayuntamiento sobre si la construcción ha ido autorizada y existe licencia de obras
- Aval o póliza de seguros
Cuando compramos vivienda sobre plano, resulta clave comprobar que las cantidades entregadas al vendedor están respaldadas por un aval o póliza de seguros. Ello permitirá que, si se incumplen las condiciones acordadas o no se finaliza la obra, el vendedor recupere su dinero.
- Mirar con lupa el contrato
Antes de firmar ningún documento ni entregar suma alguna a la promotora, es importante comprobar no solo que el edificio cuenta con licencia municipal de obras, sino que el contrato prevea un plazo de finalización de las obras y una fecha de entrega de llaves. No olvides que en lo pactado debe incluirse una penalización en caso de retraso, así como el precio total de la vivienda, incluyendo impuestos, para evitar sorpresas.
Si pagas una entrada, exige un documento que lo acredite, y asegúrate de que el dinero va a una cuenta destinada exclusivamente a la promoción.
- Exige información sobre la vivienda
Exige que, junto con el contrato de compra figuren el plano de la vivienda, el croquis de las instalaciones de luz, agua y gas, la lista de profesionales que está previsto que intervengan en la obra, su tamaño y ubicación exactas, la memoria de calidades… Solo así podrás reclamar con datos objetivos en caso de que no se cumplan las condiciones pactadas.
- Pide un documento que recoja la existencia o no de hipotecas, la subrogación y su cancelación. Además, ten en cuenta que no es legal que la promotora te exija que contrates tu hipoteca con la entidad con la que ésta mantiene sus préstamos.
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