Spaanse Hoge Raad Erkent Crisis Als Reden Voor Wijziging Van Gemaakte Afspraken

Bressers Law Uncategorized

8/7/2015

In 2004 sluit de Spaanse tak van de Franse hotelketen Accor een langdurig huurcontract met de Spaanse onderneming Residencial Ademuz S.L. Accor exploiteert onder andere hotels onder de namen Novotel en Ibis. In deze zaak gaat het om een aantal Novotel en Ibis hotels in de regio Valencia. Residencial Ademuz S.L. is eigenaresse van de gebouwen en Accord exploiteert de hotels.


De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een duur van in totaal 25 jaar, waarvan in ieder geval de eerste 10 jaar moeten worden uitgediend. Zou Accor na die 10 jaar opzeggen, maar vóór het einde van de looptijd, dan moet zij de verhuurder schadeloosstellen door middel van betaling van 15% van de huurprijs over de resterende duur van de looptijd.

Vanaf 2008 slaat de crisis toe in Spanje. Ook de toeristensector wordt zwaar getroffen. Accor ziet het rendement van de hotelkamers met ruim 40% teruglopen en lijdt zware verliezen. Zij wendt zich tot haar Spaanse advocaat met de vraag of hier niets aan te doen is. Onderhandelingen tussen partijen vinden plaats maar leiden tot niets. Residencial Ademuz S.L. houdt vast aan de overeengekomen huurprijs en aan de contractsduur van 25 jaar.

Daarop begint Accor een rechtszaak tegen de verhuurder waarin zij onder andere verlaging van de huurprijs vordert op grond van gewijzigde omstandigheden. Accor betoogt dat het gaat om uitzonderlijke, niet voorziene omstandigheden die dermate ingrijpend zijn dat van de wederpartij redelijkerwijs mag worden verwacht dat zij akkoord gaat met een verlaging van de huurprijs.

Zowel de rechtbank als het hof te Valencia wijzen de vordering van Accor af. Zij wijzen op het Romeinse adagium “pacta sunt servanda” (contracten dienen te worden nagekomen). Hoewel de rechters erkennen dat Spaans recht de mogelijkheid kent van eenzijdig ingrijpen in overeenkomsten met een beroep op wijziging van omstandigheden, wordt de crisis en de terugloop in rendement niet gezien als voldoende reden voor verlaging van de huurprijs. Dat Accor een professionale partij is en een grote speler op de markt lijkt daarbij een rol te spelen. De verhuurder betoogt, kennelijk met succes, dat Accor de marktontwikkelingen had moeten voorzien en zo dat niet mogelijk was, niet een dergelijk lang contract had moeten aangaan. Accor stelt beroep in cassatie in bij het Tribunal Supremo in Madrid.

Tot verbazing van vriend en vijand stelt de Spaanse cassatierechter Accor alsnog in het gelijk. Het beroep op wijziging van omstandigheden wordt gehonoreerd. Het Tribunal Supremo vindt de crisis en de door Accor aangetoonde ingrijpende gevolgen voor haar omzet en winst voldoende reden om in te grijpen in de tussen partijen gemaakte afspraken. De hoogste Spaanse rechter doet de zaak zelf af en verlaagt de huurprijs met 29% (overeenkomstig de eis van Accor) en wel met terugwerkende kracht vanaf de datum van de inleidende dagvaarding (medio 2011).

Bijkens het arrest lijkt bij de beslissing te hebben meegespeeld dat de huur hiermee nog altijd 20% hoger zal zijn dan de op het moment van de uitspraak (15 oktober 2014) geldende huurprijzen in de regio én nog aanzienlijk zal liggen onder de korting van 50% die dezelfde verhuurder onlangs aan een concurrent van Accor had gegeven. Aangezien de bijzondere omstandigheden van tijdelijke aard zijn, beperkt het Tribunal  Supremo de duur van de korting, tot eind 2015.

Overigens was voor Accor al rond juni 2014 duidelijk dat zij de zaak wel eens zou kunnen gaan winnen bij het Tribunal Supremo. Toen deed het tribunaal een uitspraak in een vergelijkbare zaak die toevallig ook nog in Valencia speelde tussen het gemeentelijk vervoerbedrijf van de gemeente Valencia en de exploitant van de trams en autobussen van de stad. De expoitant vorderde verlaging van de huurprijs en het Tribunal Supremo stelde de exploitant in het gelijk, hetgeen overigens ook de rechtbank van eerste aanleg al had gedaan. In beide zaken is het arrest van het TS gewezen door raadsheer Francisco Javier Orduña Moreno.

De vraag is nu vooral of ook andere raadsheren van het Tribunaal Supremo deze lijn zullen doorzetten. Algemeen wordt aangenomen dat er nog vele soortgelijke zaken aanhangig zijn bij de Spaanse hoge raad.

Native speakers

Native speakers

Cabinet international ayant plus de 10 ans d’expérience

Internationaal advocatenkantoor met meer dan 10 jaar ervaring

Structure solide et multidisciplinaire

Solide en multidisciplinaire organisatie

Plus de 300 clients internationaux chaque année

Meer dan 300 internationale cliënten per jaar