De Spaanse Belasting Op Winst Bij Verkoop Onroerend Goed: Hoe Zat Het Ook Al Weer?

Bressers Law Uncategorized

25/5/2016

Ingezetenen in Spanje die hun huis verkopen dienen daarover winstbelasting af te dragen. Voor het jaar 2016 gaat het om een belastingvoet van 19%, waarmee de belastingdruk weer terug is op het niveau van 2011. In de periode 2012-2014 bedroeg het percentage 21, dat in het kader van een breder plan van belastingverlagingen van de Spaanse regering stapsgewijs is teruggebracht.

Bij de bepaling van de aankoopprijs kunnen kosten van aankoop worden opgeteld, zodat de te betalen belasting afneemt. Als kosten van aankoop gelden o.a. kosten van notaris, kadaster, makelaar, overdrachtsbelasting alsmede alle kosten van verbouwingen die zijn uitgevoerd tijdens de periode dat de woning in het bezit is geweest van de belastingplichtige. In geval van een inspectie van de belastingdienst dienen de betreffende facturen te worden getoond, zelfs ten aanzien van bedragen waarvan vaststaat dat de koper deze destijds heeft moeten betalen omdat die verplichting uit de wet voortvloeit of omdat bij gebreke daarvan geen kadastrale registratie kan  plaatsvinden, zoals de overdrachtsbelasting.

Overigens geldt ten aanzien van de data van de facturen geen beperking in de tijd. De belastingdienst aanvaardt iedere verbetering aan de woning als kosten van aanschaf wanneer de woning verkocht wordt, mits er dus facturen zijn en de factuurdatum gelegen is tussen de datum van aankoop (of omstreeks die datum) en datum van verkoop. Wel bestaat vaak discussie (zowel bij inspecties als in latere gerechtelijke procedures) over de vraag of het gaat om verbeteringskosten danwel onderhoudskosten, nu deze laatste in beginsel niet in aanmerking worden genomen. Die discussie wordt in de hand gewerkt doordat de belastingdienst nog altijd geen concrete en toetsbare definities hanteert van deze begrippen.

 

Bij de vaststelling van de aankoopwaarde wordt een inflatiecorrectie toegepast die (voor een in 2014 verkochte woning) loopt van 1,01% voor het jaar 2013 tot 1,3299 voor een in 1994 of daarvóór verkochte woning.

Ook ter vaststelling van de verkoopprijs kunnen in het kader van de verkoop gemaakte kosten in aanmerking worden genomen, mits weer alle facturen voorhanden zijn. Let wel, daarbij kan het soms gaan om facturen uit de periode van de aankoop, ook als dat moment langer dan 4,5 jaar geleden is (verjaringstermijn fiscale verplichtingen). Wie bij de verkoop de waarde van het meegeleverde meubilair buiten de berekening wil houden, zal de facturen van aankoop van die meubels moeten kunnen tonen.

Overigens is het niet zo dat winst over de meubels is vrijgesteld van belasting. De meubels vallen in beginsel onder hetzelfde fiscale regime (19% in 2016), maar voor de berekening zijn doorgaans niet de gegevens in de transportakte bepalend doch de aankoopfacturen.

Wanneer de verkochte woning diende als hoofdverblijf (“vivienda habitual”) en de daarbij gegenereerde winst wordt aangewend voor de aankoop van een nieuwe woning die opnieuw dienst zal doen als hoofdverblijf, geldt een vrijstelling voor deze Spaanse winstbelasting. Daartoe dient wel te worden voldaan aan een aantal voorwaarden, te weten:

  • de verkochte woning moet minimaal drie jaar lang hoofdverblijf zijn geweest, tenzij zich in het leven van de bewoner zwaarwegende omstandigheden voordoen die een eerdere verkoop rechtvaardigden, zoals een huwelijksvoltrekking, scheiding, wijziging van arbeidsplaats etc. Uit de rechtspraak blijkt welke omstandigheden door de belastingdienst in dit verband worden aanvaard en welke niet.
  • de nieuwe woning dient daadwerkelijk door de belastingplichtige als nieuwe hoofdverblijf in gebruik te worden genomen en wel uiterlijk binnen 12 maanden te rekenen vanaf de aankoop of, indien er na de aankoop nog substantiële (verbouwings)werkzaamheden zijn verricht, te rekenen vanaf de voltooiing van die verbouwing. Dat einde blijkt doorgaans uit de verklaring van een architect.

De in dit verband relevante momenten van verkoop en aankoop worden vastgesteld aan de hand van de data van de notariële transportakten.

Native speakers

Native speakers

Cabinet international ayant plus de 10 ans d’expérience

Internationaal advocatenkantoor met meer dan 10 jaar ervaring

Structure solide et multidisciplinaire

Solide en multidisciplinaire organisatie

Plus de 300 clients internationaux chaque année

Meer dan 300 internationale cliënten per jaar