{"id":321,"date":"2017-03-17T15:45:55","date_gmt":"2017-03-17T15:45:55","guid":{"rendered":"http:\/\/www.bresserslaw.com\/?blog_post=quelles-sont-les-clauses-abusives-les-plus-frequentes-dans-les-prets-hypothecaires"},"modified":"2023-02-23T09:39:01","modified_gmt":"2023-02-23T09:39:01","slug":"quelles-sont-les-clauses-abusives-les-plus-frequentes-dans-les-prets-hypothecaires","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.bresserslaw.com\/fr\/quelles-sont-les-clauses-abusives-les-plus-frequentes-dans-les-prets-hypothecaires\/","title":{"rendered":"Quelles sont les clauses abusives les plus fr\u00e9quentes dans les pr\u00eats hypoth\u00e9caires?"},"content":{"rendered":"

Acheter un logement en Espagne semble \u00eatre une bonne affaire, comme le montrent les statistiques (http:\/\/www.bresserslaw.com\/abogados-espana\/blog\/2016\/10\/25\/buen-momento-invertir-en-vivienda-en-espana\/<\/a>), bien qu\u2019au moment de signer le contrat avec l\u2019\u00e9tablissement bancaire, il est important de prendre en compte que les juges \u2013aussi bien espagnols qu\u2019europ\u00e9ens- ont mis un terme, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, \u00e0 certaines pratiques abusives de la part des banques. Il existe certaines clauses consid\u00e9r\u00e9es abusives (parfois en raison de leur contenu, ou pour ne pas avoir inform\u00e9 le client de leur existence) clairement identifi\u00e9es, qui sont \u00e0 connaitre \u00e0 \u00e9viter avant de signer.\u00a0 Il est pr\u00e9f\u00e9rable, dans tous les cas, de demander conseil \u00e0 un avocat pour \u00e9viter de rencontrer, par la suite, des soucis. Mieux vaut pr\u00e9venir que gu\u00e9rir.<\/p>\n

Dans la r\u00e9alit\u00e9, des milliers de requ\u00eates ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9es contre les \u00e9tablissements de cr\u00e9dit espagnols, au d\u00e9but timidement puis massivement apr\u00e8s avoir d\u00e9couvert plusieurs cas d\u2019insertion de clauses abusives dans divers types de contrats bancaires, en particulier les pr\u00eats hypoth\u00e9caires.\u00a0 C\u2019est le fruit, dans la majeure partie des cas, d\u2019un manque d\u2019information envers le client au moment de la signature.<\/p>\n

1. La clause de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9visable s\u00e9curis\u00e9<\/strong><\/p>\n

Il s\u2019agit du cas le plus r\u00e9pandu. Cette clause consiste \u00e0 fixer un int\u00e9r\u00eat minimal et maximal \u00e0 payer par les clients dans leur pr\u00eat hypoth\u00e9caire. D\u2019un cot\u00e9, il est garanti que le client ne payera pas plus qu\u2019une certaine quantit\u00e9 malgr\u00e9 la hausse de l\u2019indice de r\u00e9f\u00e9rence utilis\u00e9, mais aussi que la banque ne perdra pas d\u2019argent si la chute de cet indice entra\u00eene la chute de la c\u00f4te hypoth\u00e9caire au-del\u00e0 du seuil fix\u00e9. Il existe souvent une grande disproportion entre le seuil et le plafond. Et ceci n\u2019est pas d\u00fb au hasard puisque les banques sont avantag\u00e9es par la connaissance des mouvements pr\u00e9visibles de l\u2019indice de r\u00e9f\u00e9rence. Il en r\u00e9sulte que de nombreuses hypoth\u00e8ques n\u2019ont pas pu b\u00e9n\u00e9ficier des fortes baisses du taux Euribor durant ces derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n

En 2013, la Cour Supr\u00eame espagnole a d\u00e9termin\u00e9 ces clauses abusives dans les cas o\u00f9 il y aurait eu un manque d\u2019information de la part des \u00e9tablissements bancaires et \u00e9galement, dans les cas o\u00f9 le client n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 convenablement des cons\u00e9quences de leur application. Il est donc important d\u2019en conna\u00eetre l\u2019existence et, dans la mesure du possible, de limiter la disproportion entre le seuil et le plafond car ce type de clause n\u2019est pas, en lui-m\u00eame, ill\u00e9gal.<\/p>\n

2. La clause des frais de gestion hypoth\u00e9caires<\/strong><\/p>\n

La notion de frais d\u2019\u00e9mission, de constitution et de formalisation d\u2019hypoth\u00e8que fait r\u00e9f\u00e9rence au paiement de l\u2019Imp\u00f4t sur les Actes Juridiques Document\u00e9s, des frais de notaire et de registre. Dans la plupart des cas, les \u00e9tablissements bancaires font supporter la totalit\u00e9 de ces frais aux consommateurs. La Justice a d\u00e9termin\u00e9, il y a peu, que cette pratique \u00e9tait injuste et que les frais devaient \u00eatre r\u00e9partis entre les deux parties, notamment parce que, gr\u00e2ce \u00e0 ces formalisations l\u00e9gales, la banque jouit d\u2019une garantie r\u00e9elle et pr\u00e9f\u00e9rentielle lui permettant, en cas d\u2019impay\u00e9s, de promouvoir la vente du logement pour s\u2019acquitter de la dette restante. Il est possible de penser \u2013et les tribunaux le disent bien- que la banque est la grande b\u00e9n\u00e9ficiaire de cette d\u00e9marche.<\/p>\n

Selon la Cour Supr\u00eame d\u2019Espagne, sont nulles les clauses parlant d\u2019attribuer \u201cde forme exclusive\u201d \u00e0 l\u2019emprunteur (c\u2019est-\u00e0-dire le client) \u00ab\u00a0toutes les taxes, les commissions et les tous les co\u00fbts occasionn\u00e9s pour la pr\u00e9paration, l\u2019officialisation, la r\u00e9gularisation, le traitement des actes, la modification \u2013y compris la scission, la s\u00e9paration ou tout autre changement qui suppose l\u2019alt\u00e9ration de la garantie- et l\u2019ex\u00e9cution\u00a0\u00bb du contrat.<\/p>\n

3. Les int\u00e9r\u00eats de retard<\/strong><\/p>\n

Une autre clause tr\u00e8s habituelle est celle relative aux int\u00e9r\u00eats de retard. Ceux-ci sont parfaitement l\u00e9gaux tant qu\u2019ils restent compris dans une certaine mesure. Les plaintes dues \u00e0 leur montant \u00e9lev\u00e9 (entre 20 et 30%) se sont multipli\u00e9es au d\u00e9but de la crise, notamment avec l\u2019arriv\u00e9e des ex\u00e9cutions hypoth\u00e9caires et leur mise en application. Cela a amen\u00e9 le l\u00e9gislateur \u00e0 les limiter, par le biais d\u2019une r\u00e9forme datant de 2013. \u00c0 travers celle-ci, se fixe le plafond \u00e0 trois fois le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal du pr\u00eat. La mesure n\u2019a pas eu d\u2019effet r\u00e9troactif, mais a commenc\u00e9 \u00e0 s\u2019appliquer aux int\u00e9r\u00eats de retard cumul\u00e9s apr\u00e8s l\u2019entr\u00e9e en vigueur de ladite loi. Toute clause supposant le d\u00e9passement dudit montant sera, par cons\u00e9quent, contraire \u00e0 la loi.<\/p>\n

4. La d\u00e9ch\u00e9ance du terme du cr\u00e9dit<\/strong><\/p>\n

Une autre clause tr\u00e8s commune est celle de la d\u00e9ch\u00e9ance du terme du cr\u00e9dit, qui permet \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement bancaire de d\u00e9clarer \u00e9chu le terme du cr\u00e9dit et r\u00e9clamer, de fa\u00e7on anticip\u00e9e \u00e0 l\u2019emprunteur, la somme totale de la dette, sous certaines conditions, la plus courante \u00e9tant l\u2019impay\u00e9 de quelques mensualit\u00e9s de l\u2019hypoth\u00e8que. Cependant, en mai 2013 est entr\u00e9e en vigueur une reforme l\u00e9gislative interdisant que aux banques l\u2019ex\u00e9cution de cette clause en raison d\u2019une seule mensualit\u00e9 impay\u00e9e et en imposant un minimum de trois mensualit\u00e9s impay\u00e9es. C\u2019est seulement dans cette seconde hypoth\u00e8se qu\u2019il sera possible d\u2019entamer la proc\u00e9dure de saisie hypoth\u00e9caire. La proportionnalit\u00e9 de la mesure (compte tenu de la somme d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9e par le client et le montant d\u00fb) est aussi un crit\u00e8re \u00e0 prendre en compte par les juges.<\/p>\n

5. Cession du cr\u00e9dit<\/strong><\/p>\n

Les tribunaux espagnols ont annul\u00e9 de nombreuses clauses de cession de cr\u00e9dit, en vertu desquelles les banques se r\u00e9servaient le droit de \u00ab\u00a0c\u00e9der partiellement ou totalement\u00a0\u00bb le cr\u00e9dit \u00e0 un tiers \u00ab\u00a0sans n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019en informer l\u2019emprunteur\u00a0\u00bb. De plus, ce type de clause fait souvent r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 une renonciation expresse du droit du signataire \u00e0 \u00eatre notifi\u00e9 du transfert de sa dette. Des normes de ce type ont \u00e9t\u00e9 annul\u00e9es dans diverses occasions, dans la lign\u00e9e du crit\u00e8re maintenu par les juges selon lequel il est impossible pour l\u2019\u00e9tablissement bancaire d\u2019ex\u00e9cuter la saisie hypoth\u00e9caire s\u2019il a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la vente de la dette \u00e0 un tiers. Il s\u2019agit d\u2019un cas de manque de l\u00e9gitimit\u00e9 pour d\u00e9poser la requ\u00eate\u00a0: la banque qui vend sa dette \u00e0 un tiers, cesse par cons\u00e9quent d\u2019en \u00eatre la titulaire et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, le nouveau titulaire pourra en r\u00e9clamer le paiement.<\/p>\n

Vous avez besoin de conseils juridiques avant de signer votre pr\u00eat hypoth\u00e9caire\u00a0? Vous souhaitez r\u00e9viser votre contrat\u00a0? Contactez nous et nous vous conseillerons. <\/strong><\/p>\n

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