Donación o herencia: ¿Cómo ceder tu vivienda a tus hijos?

Donación o herencia de vivienda en España
Bressers Law Real state law

4/9/2017

Donaciones y herencias suponen dos caminos distintos para alcanzar el mismo fin: transmitir nuestro patrimonio a nuestros hijos u otros familiares. Decidir qué fórmula utilizar para legar una vivienda depende mucho de un factor clave: la fiscalidad. Y es que existen diferencias sustanciales entre unas comunidades autónomas y otras en materia de un impuesto tan relevante como el de Sucesiones y Donaciones. Ello implica necesariamente que no haya una respuesta universal para todos los casos: habrá que atender a factores individuales para tomar la decisión más conveniente, y ello pasa por un buen asesoramiento legal y fiscal.

La realidad es que en España seguimos optando mayoritariamente por la herencia de la vivienda, y así lo reflejan las estadísticas. Ello puede deberse a una falta de planificación anterior, o también a que en muchos casos se trata de la opción más ventajosa. Sin embargo, insistimos en que los impuestos que hay que pagar a Hacienda suelen variar muchísimo de una comunidad autónoma a otra. Si bien el punto de partida es común, el margen de actuación de cada autonomía para fijar la cuantía que hay que pagar, aplicando deducciones y bonificaciones, es muy elevado. Lo mismo se aplica a la plusvalía municipal, otro de los tributos a los que deberá hacer frente quien reciba el inmueble.

Su normativa, en este caso, es local, y también presenta diferencias, aunque no tan acusadas como en el caso anterior.

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¿Qué impuestos debes pagar por donaciones y herencias?

Tanto herencias como donaciones son operaciones de las que hay que dar cuenta a Hacienda, y el fisco se toma muchas molestias para evitar operaciones fraudulentas, como, por ejemplo, vender la vivienda a un hijo por un precio simbólico. En este sentido, cada inmueble presenta un valor mínimo a efectos fiscales que sirve como referencia para calcular la cuantía que debe pagarse en concepto de cada impuesto.

En general, el valor que se toma como referencia para calcular los impuestos asociados a una donación o herencia de vivienda es el llamado “valor real” de los bienes inmuebles, que se calcula aplicando un coeficiente multiplicador al valor catastral del bien. En cuanto a los impuestos concretos a los que hay que hacer frente, son tres:

1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Tanto si se produce una herencia como una donación el sujeto pasivo es el mismo: la persona que adquiere, hereda o recibe mediante donación una vivienda. La regulación de este tributo está cedida a las comunidades autónomas y éstas han optado por tributaciones muy distintas. Recibir una vivienda por herencia tiene una reducción por ley del 95% en la base imponible sobre la que se calcula el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, hasta un importe máximo de 122.606 euros.

No obstante, las comunidades autónomas pueden, a su vez, aumentar este porcentaje, modificar el límite y aplicar bonificaciones a la cuota que salga a pagar. Puedes consultar nuestro departamento de Derecho de familia y sucesiones para conocer cómo funciona este tributo en Cataluña.

2. Irpf

El pago de Irpf recae, en este caso, sobre quien realiza la donación o sobre quien fallece dejando una herencia. En las transmisiones ‘mortis causa’ no se genera el pago de ninguna cantidad en concepto de Irpf y el posible incremento patrimonial que se le produce al fallecido estará -lógicamente- exento de tributación. Sin embargo, en caso de donación, quien la realice sí deberá declararlo en la renta, salvo que se trate de la vivienda habitual y tenga más de 65 años.

3. Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que se regula a nivel local y que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos debido a la transmisión de la propiedad por cualquier título (compraventa, donaciones o herencias). En este caso, el pago de la plusvalía municipal corresponde a los herederos o a quien recibe la herencia. De hecho, el pago de este impuesto suele ser la principal carga tributaria que deben soportar los herederos cuando, dentro del patrimonio fallecido se encuentran bienes inmuebles con una elevada antigüedad.

¿Dónde se liquida el impuesto de sucesiones y donaciones?

Por último, te invitamos a tener en cuenta estas reglas antes de decidir:

1. En el caso de una herencia, el Impuesto de Sucesiones se liquida en la comunidad autónoma donde residía el fallecido -donde tuviera su residencia habitual durante el mayor tiempo de los últimos cinco años anteriores al momento del fallecimiento-, independientemente de dónde vivan los herederos o de la ubicación del inmueble.

2. Por el contrario, en caso de una donación de una vivienda, lo importante es la ubicación del inmueble. Es decir, las donaciones de bienes inmuebles tributarán en la comunidad autónoma en la que estén situados. Por eso es muy importante tener esto en cuenta a la hora de optar por donación o sucesión: puede ocurrir que la autonomía de residencia del dueño tenga bonificado el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero que no se aplique lo mismo en la autonomía en que se encuentra el inmueble.

Por otro lado, la edad de los herederos, el grado de parentesco o si se va a tratar de vivienda habitual son otros factores determinantes. La ley estatal regula reducciones en función del grado de parentesco con el fallecido o donante, aunque nuevamente el margen de actuación de las autonomías es muy grande y se pueden introducir bonificaciones adicionales.

¿Necesitas ayuda para tramitar una donación o herencia? ¿Quieres saber qué opción te beneficia más? Consúltanos sin compromiso.

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