Comprar terreno para construir una casa: conoce los pasos legales

Comprar terreno para construir vivienda en España
Bressers Law Real state law

7/8/2017

Comprar terreno para construir una casa es un paso que miles de familias dan en España para lograr el sueño de vivir en un inmueble hecho a su medida. Tanto nacionales como extranjeros han puesto sus ojos en el país de cara a crear su vivienda habitual, o bien un espacio de veraneo a medida. Sean cuales sean tus motivos o tu país de procedencia, debes saber que existe cierta normativa que debes conocer antes de lanzarte a la compraventa de suelo, y que la ley aplicable en todo caso será la española.

Existen muchas diferencias con respecto a una compraventa de vivienda, y en este post te las explicamos.

Lo que debes conocer antes de comprar terreno

Construir una casa es el sueño de muchísimas personas, pero para evitar sustos conviene contar con un buen respaldo legal, tanto antes como durante el proceso, teniendo también claras cuáles serán tus cargas, derechos y deberes a posteriori. Solo así podrás tomar una decisión informada y, sobre todo, prevenir sustos económicos y facturas inesperadas en el futuro. También posibles incumplimientos con la Administración, que podrían suponer multas y otro tipo de sanciones.

Es el resultado de un sistema legal muy garantista, que impone ciertas obligaciones pero que, como contrapartida, resulta altamente seguro. Así lo demuestran las cifras de compraventa de terreno, que se disparó un 33,8 por ciento en el primer trimestre de 2017, impulsada sobre todo por operaciones en grandes ciudades. En total, según las cifras del Ministerio de Fomento, se transmitieron en esos tres meses un total de 5,4 millones de metros cuadrados de terreno, esperando ser construidos.

Si estás decidido a construir un hogar a tu medida, te damos algunos valiosos consejos legales, y disponemos de un departamento especializado en Derecho Inmobiliario.

Primer paso: Elegir antes de comprar terreno

Sin duda el precio de tu parcela tendrá mucho que ver con su ubicación y dimensiones. No es lo mismo un terreno en pleno centro de Barcelona que en un pequeño pueblo costero no masificado. Ten en cuenta los precios medios de la zona y las posibilidades futuras del terreno: proyectos de mejora del área, servicios existentes o proyectados en los alrededores, comunicaciones… Aunque por su puesto hay elementos subjetivos que querrás valorar, como unas buenas vistas aseguradas, un enclave concreto en el que siempre has deseado vivir… Eso sí, no pierdas de vista que, cuando se construye desde cero, la factura puede aumentar más de lo que preveas en un primer momento, así que es conveniente no tensar demasiado la cuerda y mantenerte dentro de tus posibilidades económicas.

A nivel legal, no olvides que debes conocer la edificalidad y superficie del terreno, además de si la parcela se encuentra en suelo rústico o urbano. El primero es que el que cumple con las condiciones necesarias para la construcción de una vivienda: urbanización, acometidas de agua, luz, saneamiento y accesos. Mientras, el suelo rústico implica limitaciones: la construcción no podrá ocupar más del 1% o 2% del total de su superficie.

Además, infórmate en la Consejería de Urbanismo del Ayuntamiento de la zona en que se encuentre el terreno acerca de posibles restricciones urbanísticas especiales (zona protegida: parque natural o nacional, zona de bienes de interés cultural, limitaciones en la construcción…) La normativa urbanística local te indicará hasta qué punto puedes construir y con qué límites: retranqueos de la parcela, altura máxima de construcción, inclinación de cubierta…

Segundo paso: Compraventa del terreno

Una vez que hayas decidido qué terreno quieres comprar, toca lanzarse a la compraventa de la parcela. Antes de hacerlo, pide la documentación necesaria para evitar problemas a posteriori. En este sentido, deberás pedir una nota simple sobre el terreno en el Registro de la Propiedad. De esta forma sabrás que el propietario es quien dice ser, y podrás valorar si existen cargas sobre la finca (por ejemplo, un embargo o garantía hipotecaria) y, en definitiva, cualquier tipo de limitación en la propiedad. Puedes obtener tu nota simple acudiendo al Registro de la Propiedad de la ciudad donde se encuentre el terreno.

Tercer paso: ¿Compra directa o mediante intermediarios?

Dado que la compra de una parcela supone un gran desembolso de dinero, es normal intentar buscar alguna fórmula de ahorro y, en este sentido, algunas personas optan por prescindir de inmobiliarias. Lo que no es en ningún caso aconsejable es lanzarse a la compraventa sin haber consultado con un abogado. Pocas personas están familiarizadas con los trámites y peligros que ello implica, y el hecho de que se trate de una inversión importante –para muchos, la más importante de sus vidas- implica necesariamente cubrirse bien las espaldas a nivel legal. Normalmente el coste de un abogado suele ser inferior al de la gestión de una agencia inmobiliaria.

Cuarto paso: Financiación de la operación

La mayor parte de compraventas de vivienda o de terreno en España se llevan a cabo a través de financiación bancaria, mediante un préstamo hipotecario. Normalmente los bancos financian entre un 70 y un 80% del valor de tasación del terreno. Si la hipoteca incluye la construcción, las entidades suelen dar el dinero en distintos tramos, justificándose la consecución de la obra para obtener los siguientes. Ten en cuenta que existen gastos asociados a la compraventa y su financiación: notario, Impuesto de Transmisiones, Registro de la Propiedad, Actos Jurídicos Documentados… Ten en cuenta que los gastos deben ser, según la última jurisprudencia, repartidos entre entidad y comprador.

¿Necesitas ayuda para la compraventa de un terreno? Consulta a nuestro equipo de abogados.

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