¿Cómo se regulan los efectos del alquiler vacacional en Cataluña?

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Bressers Law Real state law

23/11/2017

Existen momentos en la historia de un determinado sector económico que suponen un punto de inflexión en su funcionamiento y que determinan su devenir y desarrollo por muchos años, cambiando de forma radical los usos y costumbres que lo caracterizaban, y obligando a todo el entorno que lo rodea a adaptarse a dicha evolución. Este momento lo ha experimentado el sector turístico durante los últimos años, tras la reciente crisis económica, debido a la implantación del alquiler vacacional de la mano de las nuevas plataformas de economía colaborativa. Para entender cómo afecta este fenómeno, en este post analizamos cómo se regulan los efectos del alquiler vacacional en Cataluña.

Las dificultades propias de la recesión provocaron un cambio de uso en el mundo del turismo para muchas personas: una economía más contenida llevó a la aparición de nuevas formas de viajar más asequibles, alquilando habitaciones en viviendas en lugar de habitaciones de hotel. Se trata, además, de una forma de conocer las ciudades “desde dentro”, un valor añadido para muchos viajeros. De otro lado, muchas familias se han lanzado a alquilar en parte sus viviendas para rentabilizar su espacio y ajustar sus economías. Todo ello, alimentado por la aparición de sitios web en los que se facilita el contacto entre viajeros y personas que ofrecen sus viviendas en alquiler vacacional, ha derivado en el surgimiento de un gran competidor para hoteles, apartamentos y demás establecimientos de alojamiento tradicionales. Tanto es así que ahora la maquinaria del alquiler vacacional, muchas veces envuelta en la alegalidad, ha provocado subidas exponenciales en el precio del alquiler de vivienda en ciudades como Barcelona. 

Efectos del alquiler vacacional

El alquiler vacacional ha supuesto una importante transformación para las propias ciudades turísticas, que cada vez sienten más las consecuencias derivadas de este nuevo modelo turístico. El principal efecto es el denominado como ‘gentrificación’ que, según la RAE, se define como "una adaptación adecuada al español del término inglés gentrification, con el que se alude al proceso mediante el cuál la población original de un sector o barrio, generalmente céntrico y popular, es progresivamente desplazada por otra de un nivel adquisitivo mayor".

La enorme rentabilidad del alquiler vacacional ha propiciado que muchos propietarios eleven las tarifas de sus alquileres en las zonas turísticas -especialmente en el centro de la ciudad-. Esta inflación en los precios de los alquileres ha acabado provocando que los inquilinos originales no puedan hacer frente al pago de esas cantidades, lo que les obliga a desplazarse a la periferia.

Regulación del alquiler vacacional en Cataluña

Para referirnos a cualquier tipo de alquiler -la puesta a disposición de un inmueble por parte de un arrendador a un arrendatario a cambio de un precio determinado- debemos acudir en primer lugar a la legislación nacional vigente en dicha materia: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ésta establece un régimen jurídico diferenciado para los alquileres de vivienda -el destinado exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario- frente a los de uso distinto del de vivienda -en el que podríamos incluir el alquiler vacacional-.

En el caso particular de Cataluña, encontramos a su vez un desarrollo legal específico para el alquiler vacacional en el decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico. En él encontramos dos figuras diferenciadas (apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico) que especificarán el régimen concreto al que cada una se ha de atener:

  • Apartamentos turísticos: Según la propia ley “edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios [...] con los servicios turísticos correspondientes”. Se trata de los tradicionales complejos de apartamentos, cuya regulación alberga menos dudas.
  • Viviendas de uso turístico: Las “cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica para una estancia de temporada…”. En este caso nos referimos a los referidos alquileres vacacionales, que cuentan con algunas restricciones: alquiler habitacional, los de larga temporada o inquilinos empadronados; así como algunos requisitos: cédulas de habitabilidad, estar “suficientemente amuebladas” o el correcto mantenimiento de la misma.

Viviendas de uso turístico

En el caso concreto de las viviendas de uso turístico, existe un periodo máximo de alquiler: un máximo de 31 días, dos o más veces al año. el titular de la actividad normalmente será el propietario de la vivienda, aunque su comercialización puede derivarse a un gestor o profesional inmobiliario.

En el caso de Cataluña, la vivienda destinada a uso turístico debe cumplir con una serie de requisitos que aseguran la calidad y servicios al turista:

  • Disponer de cédula de habitabilidad, satisfaciendo las condiciones técnicas y de calidad.
  • No puede albergar más ocupantes que los reflejados en la cédula de habitabilidad.
  • Debe estar suficientemente amueblada y dotada de enseres, así como de los aparatos necesarios para su ocupación inmediata. Añadiendo lógicamente, que esta vivienda debe estar en perfecto estado de higiene.

Por otro lado, es posible que, si la vivienda que se va a alquilar bajo esta fórmula pertenece a una comunidad de propietarios, sus estatutos no permitan el alquiler vacacional o turístico. Además, existe la posibilidad de que exista una ordenanza municipal concreta en determinada zona que prohíba esta actividad.

En cualquier caso, para llevar a cabo esta actividad es necesario acudir al ayuntamiento de la zona en que se encuentre la vivienda y llevar a cabo una comunicación previa de inicio de actividad. El Registro de Turismo de Cataluña (RTC), adscrito a la Dirección General de Turismo de la Generalitat de Catalunya, es el organismo encargado de tramitar y notificar al propietario, una vez trasladada la comunicación del alta de actividad por parte del ayuntamiento, el número de inscripción que identifica la vivienda turística. Esta es la vía para llevar a cabo esta actividad de forma legal. 

Si necesitas ayuda en cualquier materia relacionada con alquiler vacacional o Derecho Inmobiliario en general, contacta con nuestros abogados.

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